没忍住！我又说出了兰州楼市的3大真相

“我是刚需，想在兰州买房，最近房价真的涨了吗？现在买合适吗？

“现在兰州楼市行情到底什么样？以后房价是不是会涨？”。

最近，房叔收到许多买房人的咨询，有很多买房人依然在关注 “房价涨不涨” 这个问题。

(资料图片)

这其中很多人都是首次买房，而且无论价格高低，他们最终还是会买，但他们依旧会为此纠结不安。

在深入聊天过程中，我们发现， 其实让这些买房人真正纠结的问题并不是房价上涨，而是 “现在买房会不会亏”。

今天，我们一个一个来说。

01

现在兰州楼市真的火吗？

是的，从局部市场的成交看，兰州楼市确实有回暖迹象。

根据保利和润公布的数据显示，2023年1月兰州商品住宅供应面积2.6万㎡，同比减少93%，环比增加117%，成交面积20.2万㎡，同比减少31%，环比增加17%，成交均价9119元/㎡，同比减少3%，环比增加4%，成交金额18.4亿元，同比减少32%，环比增加21%。

主城和郊区成交价格环比下降4-7%，成交量占比65%：35%，其中主城成交占比环比增加4个百分点，拉动整体均价上涨。

从近期前瞻数据对兰州主城区部分新房项目监测来看， 近两周案场来访及成交量对比前期的确有明显上升， 其中：

①主城区核心位置楼盘（如西站板块、黄河北板块）： 这些区域中的项目区位绝对，在政策及价格驱动下，项目周均8-15 套提升至周均20+套；

②主城次核心位置（如奥体板块）： 这个区域中项目间的价格战竞争激烈、高渠道点位，项目周均20+套提升至周均40+套；

③近郊位置楼盘（如青白石板块、文创城板块）： 低价位，项目周均20+套提升至周均35+套。

同时市场上部分项目单周劲销千万，单周带看1000+组等的霸屏海报，刷屏朋友圈，再次将市场回暖情绪放大。

单从市场表现来看，奥体板块的新盘跑量很快，其次是近郊板块的新盘。

为什么拿这两个板块来说？

这两个板块新盘多，竞争力强，对应的客群也基本可以代表目前兰州市场的主要购买力。

位于兰州城西的奥体板块，近几年伴随着交通、商业、教育等各项利好政策的倾斜，吸引诸多品牌开发商进驻。

地段好、配套齐全、大开发商、品质好，板块对应的客群也是兰州的刚改人群，这部分人购买力强，市场敏锐度高，一有点风吹草动，就立马能够行动起来。

随着政策端、信贷端暖风频吹，这些有购买需求的，就趁机出手了。

而位于兰州近郊板块的新盘，一直都是兰州纯刚需的热门成交板块。

像彭家坪的新盘，均价在8500元/㎡左右，文创城的新盘，均价在6500元/㎡左右，对于绝大多数纯刚需置业者来说，在这些板块买房，都能找到合适的价位和对应的品质。

虽然当前的市场相比前几年的高峰期来说，根本没法比，但最近的市场已经比之前好卖太多了，很多楼盘都能走量，只不过有的多有的少。

02

现在兰州楼市真的火吗？

很多时候，看数据不如来看看开发商、中介的反应。

春江水暖鸭先知，开发商、房产中介一定是对了楼市最关心的人，市场回暖他们也一定是最先感知到的。

行情低迷的时候，开发商对待房价会更谨慎。一方面迫于业绩压力，为了活下去，开发商不得不选择降价卖房，寻求出路；但另一方面又得担心之前买了房的业主知道降价后来售楼中心“拉横幅”。

所以对于降价，开发商真的很谨慎。

市场好的时候，开发商开盘都是几幢楼一起加推，反正不愁卖，怕啥？

其实，近几个月的楼市背景大家应该都比较清楚，政策上多项利好，强势提振信心，自然也会释放一波买房需求，价格有回涨也是相对正常的市场表现。

同时，市面上一些开发商也在叫嚣着要涨价，收回之前的折扣等。

但行情一般的时候，开发商推房源就跟闹着玩一样，这周推一点，下周推一点，跟挤牙膏似的，一点都不干脆。

开发商也担心，一下子推多了，好的房源全都低价卖掉了，后面市场要是突然好转，谁来给他补那部分好房源的利润？

所以与其待在家里空想房价会不会涨？有没有涨？

不如花点时间，亲身去售楼中心感受一下开发商、置业顾问的节奏，网上看的再多，都不如现场看的更真切。

03

如果你还是放不下对价格涨跌的执念，房叔再和你说2个大实话：

1、如果你总是希望买到便宜的房子，那么，你对房子的品质就不要期待太高。

一分价钱一分货，买房更是如此。

对于楼盘来说，它的房价构成包括：土地成本、建造成本、人力、宣传、销售成本以及利润。

地块价格显然是固定的，人力、宣传、销售成本也是基本确定的，利润更是必须要维持在某个百分比之上的。

那么对于房价要比市场上其他楼盘价格低，你觉得它是哪一部分的成本低了呢？

2、与其纠结哪个楼盘价格低，哪个楼盘福利多，不如多花点心思好好挑一套以后住起来更舒服、更容易出手的房子。

很多刚需买房，最初都只是想买一套自己以后住的，但随着时间，很多人在未来都会有转手的想法。

但他们可能不清楚的是，房子在进入二手房市场后，没有人会关心你当时买的价格是多少，买的人只会看中你房子本身的价值。

具体可以考虑一些“量化指标”。

比如，有地铁，加分；有学校，加分；有商业，加分；有医疗，加分；物业好，加分……

得分最高的那个楼盘未来肯定也会更有优势。

所以，如果你现在为了便宜个几百或者看上开发商送的车位、装修等福利，选了一个各方面都没有啥亮点的房子，那你以后想出手可能就会更困难。

市场瞬息万变，没有人敢说自己就是天选之子，买房还是要根据需求买。

谁都想低点买入，高位出手，但那是不可能的！

真需求，才是王道！